“真没想到啊，写字楼的租金税如此之高！”日前，吴先生在华润·西子中心买了两套酒店式公寓，交给浙江世贸饭店管理有限公司统一经营打理，由此他可以获得一笔可观的税前租金。但是让他意外的是，他必须缴纳的各项租金税收累加起来，税率居然超过了30%。
“以前只知道买写字楼做投资，租金收益还不错，倒真没去仔细了解过要缴这么高的税！”实际上，不少投资写字楼的购房者都曾有过像吴先生这样的认知落差。据了解，不少企业在黄龙商圈购置了面积较大的写字楼，准备自用一部分，出租另一部分。结果这样的如意算盘也因为租金税收而落空———由于是企业行为，各项租金税收累加起来，税率显得更为“恐怖”，居然接近50%！
对于写字楼租金的高税率，不少业主表示了不解甚至质疑。对此，杭州市地税系统相关人士表示，从长远看，杭州市的写字楼租金税收有望调低。他还介绍说，去年年初深圳市地税局曾根据税法的有关规定，对包括写字楼在内的私房租赁税收做出新的调整，对月租金1000元及以上的，按8.22％综合税率征税。
一万元租金税费三千元
那么，写字楼的租金税收到底是怎么计算的呢？杭州市地税局工作人员介绍说，写字楼属于商业用房，对个人出租商业用房，按规定需要缴纳这样一些税费：
1、营业税：按租金收入的5％征收（月租金收入不到5000元的，免征）；
2、城建税：按营业税税款的7%征收；3、教育附加费：按营业税税款的4%征收；
4、房产税：按租金收入的12％征收；5、水利建设基金：按租金收入的0.1％征收；
6、印花税：按租金收入的0.1％征收；7、个人所得税：每月租金收入不足800元的免征个人所得税，每月租金800-4000元的扣除800元费用后按20%的税率征收个人所得税，每月租金4000元以上的扣除20%的费用后按20%的税率征收个人所得税。
由于各项税率的基数不一样，所以我们不能通过简单的累加得出总的税率。或许，通过实例计算我们可以更清楚地了解一下出租一套写字楼大致要交纳多少税费。
假设一套写字楼的月租金为10000元，则相应所需要缴纳的税费具体为：
1、营业税：10000×5％＝500元；2、城建税：500×7％＝35元；3、教育附加费：500×5％＝25元；4、房产税：10000×12％＝1200元；5、水利建设基金：10000×0.1％＝10元；6、印花税：10000×0.1％＝10元；7、个人所得税：（10000－500－35－25－1200－10—10）×80％×20％＝1315.2元
把以上各项税费累加起来，就是每月需要缴纳的租金税收：500＋35＋25＋1200＋10＋10+1315.2＝3095.2元。这样算起来，10000元/月的写字楼租金税率大约在30%左右。如果出租方不是个人而是企业，那么租金收入要计入公司的营业额内，所得税部分按年度缴纳，税率为所得额的33％，如此一来租金税收将显得更加让业主心惊肉跳。
写字楼租税有望调低
日前，市中心某写字楼项目交付使用，不少业主发现了写字楼租金的偏高税费之后，纷纷表示了不解甚至质疑。他们认为，目前的写字楼租金税征收方式可能存在着一些不合理的地方，互相之间还对这些问题进行了探讨。比如在计房产税、所得税的时候，是否应该扣除房款及相关费用。为什么这么说呢？举个例子来说，一套120平方米的写字楼，单价15000元/平方米，总房价180万元，5成10年按揭，按揭款约24万（247320元），契税5.4万，总计210万元左右，就算分摊到50年的产权中，每月也有3500元左右。所以，在计房产税、所得税的时候，是否应该扣除这笔费用？
同时，业主们还提出，目前的写字楼租金税征收方式是否存在着税种重复？他们认为，既有5%的营业税，又有12%的房产税，还要收13%左右（个人）甚至更高的所得税。营业税是按发生营业收入而征收的一种流传税，而房产税是一种财产税，所得税又是收入后的调节税。在房屋租赁中既征房产税又征营业税、所得税等，所以可能存在着重复征税的状况。
再比如，目前的写字楼租金税率设置是否严密？因为有产权与没产权的写字楼在缴纳租税时是有区别的：没有产权的写字楼项目出租，不用交12%的房产税；而有产权的写字楼项目，经过一道销售手续，已经收取了开发商的营业税等各项税费和购买者的契税后，反而还要再征收12%的房产税，这样是否不太公平？
此外，业主们还分析说，现在有大量的农民房出租作为居住或办公使用，对他们的税收征收毫无办法，税收相当于零；与之形成鲜明对比的是，正规做长线投资的购房者，却要缴纳如此高的税费。由于税费太高，不少出租方都想方设法在寻找避税的途径，征收的难度非常大，最后也没收到多少税。他们认为，与其这样，还不如像深圳一样，设定一个合理的综合税标准，然后加大监管力度，规范租赁市场，让出租方感觉交税压力不大，逃税成本很高，让承租方感觉更放心，更有保障。
据了解，深圳市地税局曾根据税法的有关规定，对包括写字楼在内的私房租赁税收做出新的调整：从2005年1月1日起，私房出租业主的税收负担将降低接近一半。根据这个规定，以房租月收入1000元为界分成两种情况：房租月收入低于1000元的，将免征3％的营业税及城建税和教育费附加，同时免征个人所得税，只征收4％的房产税和0.1％的印花税。对月租金1000元及以上的，按8.22％综合税率征税。
对于这一系列问题，杭州市地税系统相关人士表示，从长远看，杭州市的写字楼租金税率还是有望调低的。
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