管窥写字楼的管理
发布：杭州房产网[www.FC571.com]
发布时间：2007-6-19
写字楼管理，是物业管理中的一大类别。在北京的物业管理中占了不小的比例。从经济效益的角度来说，仅次于酒店管理占据了行业第二的位置。
对"管理"的理解，仁者见仁，智者见智。我理解其涵义应该是：负责某项工作；保管和料理；照管并约束等。
一、写字楼管理是改革开放后出现的一个新的行业，其形式及内容都与计划经济时代的办公楼管理有着本质的不同。从负责某项工作的角度来说，管理的目的是统一的，即通过管理者开展的活动使该项工作得以顺利进行。物业管理属于服务性行业，物业管理活动提供的产品是"服务"，物业管理企业为其开展的物业管理活动收取物业管理费。写字楼的管理必须遵循以下几个原则：
1）有偿的原则
为使写字楼的运行顺利进行，物业管理企业必须对人、财、物；软、硬件实行综合性的管理。为管理活动的开展所发生的成本、税费、利润等是必须的，"服务"的享受者应该为其付费。从服务的内容来说，常规性的公共服务的对应费用是物业管理费，而针对性的专项服务及委托性的特约服务是需要另外付费的。
2）客户至上的原则
客户是物业管理者的"衣食父母"，没有了客户也就没有了物业管理者的生存条件。写字楼客户在物业中的活动以工作为主，生活其次。物业管理者必须从客户需求出发制定服务的内容及标准。除违法、违规的之外，尽可能的满足客户的需求是对客服务的标准。写字楼管理讲 "以人为本"，这个"人"就是客户。以人为本应该是以客户为本，不是以管理者为本。
3）依法管理的原则
市场经济必须依法管理，物业管理也必须依法管理。这其中首先要依据现有的法律、法规来管理。宪法、民法、消法、合同法、公司法、价格法、保险法及治安管理处罚条例等都是物业管理中必须遵循的。其次，要依靠政府的行政管理，如：国土房管局的小区办、物业处；市物价局、公安局、消防局等等。
二、写字楼的开发企业及买、租、用的客户都希望物业能够保值增值。
管理者的主要作用是使写字楼在其寿命期限内保值，或者说，是实现它的使用价值，这其实就是对物业的保管和料理。
首先，物业的设施设备（硬件）是需要维护与保养的，这是物业管理的基础工作。硬件的维保不善，会造成设施设备的提前损坏，寿命缩短，甚至提前报废，物业的保值无法实现。
其次，写字楼的设施设备的运行费用是很高的，其中尤其是能源费占很大的比例。物业管理者必须针对实际情况，精心设计设施设备的运行方式；能源的使用分配方案；节能措施及人力配置等。唯有此，才能降低运行成本，节约能耗，最大程度的实现物业的使用价值。
再次，软件的管理也是非常重要的。写字楼使用价值的实现（或者说保值甚至增值）与它的软性环境是密切相关的，有时是决定性的。工作环境的安全程度；客户群体的层次定位；服务内容的设计设置；物业内外的人文氛围；所处环境的环保品质等都是需要管理者密切关注的。
三、写字楼的管理必须实行规范化，必须进行质量控制，这就是照管并约束。
1）写字楼管理中主要是从事日复一日重复性的工作，要做好看似简单的工作，只有靠法制（即规范管理），靠"人制"不行，随意性太强，管理质量无法控制。
组织管理上，要实行下级服从上级，谁主管谁负责的原则；
规范管理上，要制定一套管理规范。规章制度、管理标准、任务指标、操作程序、管理职责、仪容仪表、礼仪礼貌、行为规范、奖惩条例、考核办法等。
干部管理上，要推行任人唯贤、奖惩分明，能上能下，末位淘汰；
素质管理上，要通过培训，提高全体员工的服务意识。
2）过程控制
管理工作的关键是控制，"抓而不紧，等于不抓！"
计划、执行、检查、改进四个环节缺一不可，虎头蛇尾、有头没尾是不行的。
管理工作诸多要素中，人是最活跃的要素。约束是管理人的最有效的手段。
规范管理实行过程中，检查、考核、评议、评审工作必须抓紧。对检查结果要实行奖优罚劣，要好坏分明，对落后者的姑息是对先进者的最大伤害。
总之，只有在管理工作中实行全程的过程控制，才能达到理想的目标。 |
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